Sistema PMOC · Gestão de manutenção · Lei 13.589/2018
O PMOC junta num só sistema o plano preventivo, os chamados, as compras, o estoque, os projetos e o financeiro. O técnico finaliza no celular e o resto acontece sozinho: baixa de material, custo por equipamento, histórico e auditoria. O gestor enxerga quanto custa cada aparelho, cada área e cada obra, e quais equipamentos já compensam trocar.
Ordem concluída com 1 h 30 min trabalhadosPausa de 12 min (área ocupada) descontada
Baixa de pastilha e bactericida reservados para esta ordemA sobra volta a ficar disponível
R$ 38,40 de material + 1,5 h × R$ 45,00 = R$ 105,90Manutenção preventiva · centro de custo AC-SAL-01 e Salão de festas
Manutenção registrada na ficha do equipamentoRespostas, observações e tempos guardados
Cada alteração assinada na trilha de auditoriaNinguém altera nem apaga o registro
Exemplo da base de demonstração. Nenhuma dessas etapas pede digitação de outra pessoa.
O problema
Quando cada área anota numa ferramenta diferente, ninguém sabe quanto custou o ar-condicionado do salão no ano. O PMOC responde as perguntas que a gestão faz toda semana.
“Quanto gastamos com este equipamento?”
A aba Equipamentos dos relatórios soma preventivas, corretivas, compras e serviços de cada aparelho e abate os reembolsos de garantia, sem contar a mesma peça duas vezes.
“Vale consertar de novo ou já compensa trocar?”
O painel Reparar ou substituir compara o gasto com o valor de um novo e marca cada equipamento em manter, avaliar ou substituir, com o motivo escrito.
“A preventiva do mês foi feita mesmo?”
Cada ordem mostra quem executou, quando começou, quando terminou e as respostas do checklist em cada equipamento. Atrasos aparecem em destaque.
“Quem aprovou essa compra e por quanto?”
Cotações lado a lado, decisão registrada com comentário e verificação em duas etapas para quem aprova. O contas a pagar nasce da aprovação.
“Falta peça bem no dia da manutenção.”
O material previsto fica reservado para cada ordem. Abaixo do mínimo, o sistema abre sozinho a compra de reposição.
“Estamos pagando mais caro pela mesma peça?”
A aba Materiais mostra a variação do preço pago em cada item, quanto as cotações economizaram e o dinheiro parado em estoque sem uso.
“A obra vai estourar o orçamento?”
Orçamento × realizado em tempo real, com aviso ao responsável aos 80% e aos 100% do valor aprovado.
“O chamado do morador ficou parado.”
Prazo de primeira resposta e de resolução por fila e prioridade, com aviso aos 80% do tempo e quando estoura.
O ciclo completo
Um caso real da base de demonstração: o exaustor da garagem começa a fazer barulho. Veja quem faz o quê e o que o sistema faz sozinho em cada passagem.
“Exaustor EX-GAR-01 com ruído”, fila Garagem, prioridade Alta.
Sozinho: número TCK, prazo de SLA calculado e aviso para quem atende a fila.
Direto da ficha do chamado, que passa para “Aguardando terceiro”.
Sozinho: o prazo do SLA para de correr e a compra fica ligada ao chamado.
Duas cotações lado a lado. A síndica aprova pela tela ou pelo link do e-mail.
Sozinho: contas a pagar com uma parcela por prazo (30/60/90), alocado ao chamado, ao equipamento e ao local.
Informa a nota fiscal e a quantidade recebida.
Sozinho: entrada no estoque, custo médio recalculado e contas a pagar ajustado ao valor da nota.
Recebe a tarefa no portal, lê o QR code do exaustor, informa os rolamentos usados.
Sozinho: chamado resolvido, solicitante avisado, baixa no estoque e histórico do equipamento.
Registra o pagamento da peça. A compra passa para “Pago”.
Sozinho: peça + mão de obra somadas no custo do EX-GAR-01 e do chamado.
O mesmo encadeamento vale para as preventivas do PMOC e para os projetos: compras, horas apontadas e despesas avulsas caem no financeiro já com o centro de custo certo.
Módulos
Cada módulo resolve um trabalho por inteiro e entrega o resultado para o próximo. Não há importação, exportação nem retrabalho entre eles.
Planos com equipamentos, checklist, técnico e recorrência. As ordens se geram sozinhas.
Feito para o celular. O técnico entra com CPF e senha e já vê a fila do dia.
Pedido, triagem, conversa, prazo e atendimento num lugar só.
Da solicitação ao pagamento com papéis separados e decisão registrada.
Almoxarifado com saldo, custo médio, reservas e inventário.
O caixa da manutenção e dos projetos, alimentado pelos outros módulos.
Reformas e melhorias com tarefas, horas, compras e orçamento.
Os prazos de todos os módulos numa tela, sem ninguém digitar.
Cada pessoa recebe o que importa, pelo canal que escolher.
Para onde vai o dinheiro da manutenção: o que mais gasta, o que mais quebra, quem mais trabalha e o que já compensa trocar.
Portal do técnico
A execução em campo é onde a maioria dos sistemas perde dados. O portal foi desenhado para quem está com a mão suja de graxa e sem sinal na casa de bombas.
Etiqueta com QR code em cada equipamentoAbre direto a tarefa daquele aparelho, e só as tarefas dadas a esse técnico.
Sem internet, sem perdaAs respostas ficam salvas no aparelho e são enviadas sozinhas quando a conexão volta.
Horas reais, não estimadasIniciar, pausar com motivo e retomar. O tempo parado fica fora do custo da mão de obra.
Checklist completo ou nadaSim / Não / N.A. em cada item, com observação obrigatória quando a resposta é “Não”.
PMOC — Splits das áreas comuns
Abrir tarefaExaustor EX-GAR-01 com ruído
AC-SAL-02Salão de festas
ConcluídoAC-SAL-01Salão de festas
Em execuçãoAC-ACA-01Academia
PendenteAC-ACA-02Academia
PendenteFiltros de ar limpos e sem obstrução?
Bandeja de condensado sem acúmulo de água?
Dreno desobstruído?
Pastilha bactericidaReservada para esta ordem
1 unBactericida para serpentinaReservado para esta ordem
0,5 LVisão financeira
Material, horas do técnico, peças compradas e serviços contratados caem no mesmo relatório, já separados por centro de custo. O reembolso da garantia abate o gasto do equipamento certo.
| Equipamento | Execuções | Compras e serviços | Reembolsos | Total |
|---|---|---|---|---|
| AC-SAL-01 Split do salão | R$ 423,60 | R$ 312,00 | − R$ 186,00 | R$ 549,60 |
| EX-GAR-01 Exaustor da garagem | R$ 291,00 | R$ 248,90 | — | R$ 539,90 |
| BR-02 Bomba de recalque | R$ 174,00 | R$ 0,00 | — | R$ 174,00 |
| Total no período | R$ 888,60 | R$ 560,90 | − R$ 186,00 | R$ 1.263,50 |
Nos relatórios, o mesmo custo aparece por tipo e por local, e o material por chamado, manutenção e projeto.
Aviso de 80% enviado ao responsável. Faltam o quadro de comando e o teste de revezamento, que só começa depois do quadro.
Relatórios de gestão
Os relatórios juntam o que o sistema já registra no dia a dia, como execuções, chamados, compras, estoque e horas, e respondem a pergunta com números. A equipe não precisa preencher nada a mais.
| Equipamento | Sinal | Motivo |
|---|---|---|
| EX-SAL-01 Exaustor do salão | Substituir | Manutenção acumulada em 86% do valor de um novo, com falhas repetidas |
| BR-02 Bomba de recalque | Avaliar | 3 falhas em 12 meses e um chamado reaberto depois de resolvido |
| AC-POR-01 Split da portaria | Avaliar | Manutenção em 12 meses em 21% do valor de reposição e 3 falhas |
| QC-HVAC-01 Quadro dos splits do salão | Avaliar | Manutenção em 12 meses em 25% do valor de reposição |
| Outros 12 | Manter | Dentro dos limites |
Os limites (15% em 12 meses, 50% acumulado, 3 falhas em 12 meses) são ajustáveis pela gestão. Quando um equipamento passa a “substituir”, o síndico recebe um aviso no sino e por e-mail.
Nada é contado duas vezes: a peça que sai do estoque para uma execução já está no custo dela. Obras e melhorias ficam numa linha à parte, porque não são manutenção.
Automação em números
Comparativo
Os apps de ordem de serviço resolvem bem a execução em campo, mas param no relatório. Os CMMS corporativos fazem quase tudo, com implantação longa e treinamento formal. O PMOC fecha o ciclo da manutenção ao financeiro com a simplicidade de um app.
| Recurso | Planilha e papel | Apps de ordem de serviço | CMMS corporativo | PMOC |
|---|---|---|---|---|
| Plano preventivo com geração automática de ordens | Não | Sim | Sim | Sim |
| App do técnico com QR code e modo offline | Não | Sim | Varia | Sim |
| Chamados com SLA por fila e prioridade | Não | Parcial | Sim | Sim |
| Compras com cotações e aprovação registrada | Não | Não | Via ERP | Sim |
| Estoque com reserva para as preventivas | Não | Parcial | Sim | Sim |
| Custo de cada manutenção lançado sozinho no financeiro | Não | Não | Via ERP | Sim |
| Custo por equipamento, local, chamado e projeto | Manual | Parcial | Sim | Sim |
| Projetos com orçamento × realizado e alertas | Manual | Não | Parcial | Sim |
| MTBF, MTTR e reincidência por equipamento | Não | Parcial | Sim | Sim |
| Sinal de reparar ou substituir com aviso ao gestor | Manual | Não | Parcial | Sim |
| Trilha de auditoria que não pode ser alterada | Não | Parcial | Sim | Sim |
| Implantação sem consultoria longa | Sim | Sim | Não | Sim |
Comparação por categoria de produto, com base nas páginas públicas de fornecedores nacionais e internacionais de software de manutenção e em avaliações de usuários, em outubro de 2026. Cada fornecedor pode oferecer recursos adicionais em planos específicos.
Segurança e conformidade
Quem aprova compras e paga contas precisa de controle. O PMOC registra cada decisão e protege cada acesso sensível.
Obrigatória para quem mexe com dinheiro, usuários ou aprovação de compras, com códigos de recuperação e dispositivos de confiança.
Cada alteração guarda o antes e o depois e uma assinatura da linha anterior. Se alguém mexer no banco por fora, a tela avisa.
Administrador, supervisor, técnico, financeiro e usuário, com papéis separados de comprador, aprovador e operador financeiro. Quem cota não aprova. O relatório de pessoas, com o custo da hora, fica só com a gestão.
SMS e WhatsApp só para quem autorizou, com saída a qualquer momento respondendo SAIR.
Backup automático todo dia, status do sistema no cabeçalho e alerta quando uma rotina automática para.
Plano, checklist, execução e histórico por equipamento, que é o que a Lei 13.589/2018 pede para os sistemas de climatização de uso coletivo.
Para quem
Pensado para condomínios, administradoras e equipes de facilities de prédios comerciais, escolas e clínicas.
Aprova compras pelo celular, acompanha o orçamento das obras e é avisado quando um equipamento já compensa trocar.
Usuários, papéis, inventário e auditoria. O financeiro e os relatórios em Excel ficam prontos para a prestação de contas.
Abre chamados, acompanha as preventivas, vê a carga da equipe na agenda e conduz os projetos.
Fila do dia no celular, QR code, checklist e material usado. Nada de relatório para digitar depois.
Implantação
A ordem de implantação segue a do próprio sistema. Os checklists já vêm prontos, e a estrutura do prédio é gerada em um passo.
Estrutura do prédioInforme blocos, andares e unidades por andar. Em um clique, 2 blocos de 8 andares viram 86 locais.
FornecedoresContatos, categorias, dados bancários e documentos como contrato e ART.
Equipamentos e etiquetasDados técnicos, foto e etiqueta com QR code para imprimir e colar.
FinanceiroContas e categorias. A partir daqui, cada manutenção já entra no caixa.
Planos preventivosEscolha os equipamentos, o checklist, o técnico e a recorrência. As ordens aparecem no portal.
Perguntas frequentes
Ele cuida do caixa da manutenção e dos projetos: custos de preventivas e corretivas, contas das compras, serviços contratados e reembolsos de garantia. Taxas condominiais e cobrança de moradores ficam no sistema que a administradora já usa.
Não. O portal guarda as respostas no aparelho e envia sozinho quando a conexão volta. Antes de finalizar, o técnico confere se ficou alguma pendência de sincronização.
Soma o material informado pelo técnico, pelo custo médio do estoque, com as horas trabalhadas multiplicadas pelo custo da hora do técnico. O tempo de pausa não entra. O valor é dividido entre os equipamentos e os locais da ordem.
Cada equipamento guarda o histórico de manutenções e as leituras de desempenho registradas. Os relatórios calculam o tempo médio entre falhas (MTBF), o tempo médio de reparo (MTTR) e marcam os equipamentos reincidentes, o que dá base para antecipar problemas. O sistema não depende de sensores instalados nos equipamentos.
Compara a manutenção com o valor de reposição do cadastro. Acima de 15% nos últimos 12 meses, ou com falhas repetidas, o equipamento fica em “avaliar”. Acima de 50% acumulado desde a instalação, ou em “avaliar” e já além da vida útil, fica em “substituir”. O síndico e a administradora ajustam esses limites. O sinal é um alerta para a decisão: segurança, peças e consumo de energia de um modelo novo também contam.
Não. Eles usam as horas marcadas no portal do técnico, o material informado, as compras aprovadas e os lançamentos do financeiro. Só o valor de reposição e a vida útil de cada equipamento precisam estar no cadastro.
Pode aprovar pela tela ou pelo link que chega no e-mail, com as cotações lado a lado. O link vale uma vez, por 7 dias. Aprovadores usam verificação em duas etapas.
Recebe chamados por WhatsApp e e-mail através de um provedor, envia avisos por SMS e WhatsApp, exporta lançamentos e as tabelas dos relatórios em CSV, que abre direto no Excel, e publica a agenda para Google Agenda e Outlook. Há também uma API para baixa de estoque.
Não. O PMOC de climatização é obrigatório por lei e está pronto, mas os planos, checklists e chamados valem para bombas, exaustores, elétrica, hidráulica, portões e manutenção civil.
Demonstração
A demonstração usa uma base completa: preventivas em andamento, chamados com SLA, compras esperando aprovação, uma obra com 85% do orçamento usado, o financeiro com tudo isso já lançado e 12 meses de relatórios, com um exaustor já sinalizado para troca.
Vamos responder por e-mail em até um dia útil para combinar o melhor horário.
Já é cliente? Acessar o PMOC (abre em uma nova janela).
